ご相談の内容
近年本業の業績が回復し毎期利益が発生しているが、過去の不動産投資による借入金の返済が大きく資金繰りが厳しい。また、繰越欠損金もなく税金の負担も厳しい。

対　策
賃貸用不動産は自社で管理していたが、管理が杜撰で空室率も３０％近くあった。また、含み損が大きく売却による税効果が大きいことが判明した。

そこで、まず弊社が管理業務を請け負い、外壁及びエントランスのリフォーム、賃料の見直しなどを行ったうえで入居者の募集を行った。空室をすべて埋め、この賃貸用不動産の価格を向上させた段階で売却したため、借入金の大部分を返済することができた。

また、売却損により今後３年間は税金が発生しないこととなったため、借入金の圧縮による返済額の減少効果とあわせ、資金繰りは大幅に改善された。

そして、企業の再生の目処が立ったことで経営者は数年後の引退を決意した。そこで中期的な決算対策も考慮し、保険による退職金の資金準備を行うこととした。

手　順
（１）不動産の時価の算出と含み損の確認
（２）収益性を高め不動産価値を向上させる
（３）不動産を売却し借入金の大部分を返済
（４）借入金の圧縮により資金繰りが大幅に改善
（５）売却損により今後３年間の納税がなくなったため資金繰りがさらに改善
（６）３年後以降は退職金準備のための保険により利益を圧縮する